文︱刘德科
前几天，建业地产宣布将分拆代建业务上市。建业地产本身就是港股的上市公司。
此前，绿城中国分拆的绿城管理也是代建业务；如果建业的代建业务成功上市，它就是中国第二家代建上市的公司。
如果成功，建业在港股就有四家上市公司，这四家公司比较有趣：第一家是建业地产，就是做地产开发的；一家叫建业新生活，是做物业服务的；一家叫做筑友智造科技，是做装配式住宅的，也就是我们通常讲的建筑工业化；还有一家是建业代建业务，就是即将上市的公司。这四家上市公司放在一起，非常典型地反映了中国房企的多元化模式。
听起来好像比较无聊，我们换一个说法：它涉及的是二十年后哪几家房企可以笑到最后的问题。
我们来看一下当前中国头部房企的战略生态。先分成两大类——
第一大类叫「跨行多元化」，就是跨出房地产去造车或者做医药，干什么事情的都有。我们的能力有限，「跨行多元化」不在我们的研究范围之内。
绝大多数房企还是「聚焦房地产」的类型，这个领域又可以分成几类公司：第一类公司业务很杂，什么事情都做，但是这些业务主次不清晰，所以这类公司「属于战略不清晰的综合能力强」；第二类比较多见，就是以地产开发和物业服务这两大块的业务为主，这种公司现在也会活得很好，但是总体来说它是缺乏综合能力的；第三种就是我们今天要聊的「建业模式」和「龙湖模式」。
我们来看一下「建业模式」。我们刚才讲了四家上市公司（当然，还有一家正在分拆，应该很快就成功了），分别对应的是地产开发、物业服务、轻资产代建和装配式建筑，这四家上市公司是在产业链上纵向做深的。
本来大家都是做房地产开发的，由于房地产开发的需要，做了物业，公司长出来了，为了更深层就是做代建，帮别人建房子，如果往产业链再深下去，就是装配式建筑。也就是说，整个房产品的革新，最终还是要依赖于科技的进步，要依赖于装配式住宅的进步。
中国房地产的建筑施工工艺是非常落后、非常原始、非常粗糙的，在装配式建筑这一块上，推进的公司非常少。建业已经有装配式建筑的上市公司了，虽然规模不大，做的业务辐射有限，但是这颗种子毕竟是要长出来的。
龙湖也是聚焦房地产，但是它是在产业链上横向做广。它先有住宅开发，这是一个空间，住宅的空间；然后它有商业运营，也就是龙湖天街等等，又变成商场的空间；还有长租公寓，又变成另外一个空间；还有物业服务。
龙湖把这四个主业务叫做「四大主航道」，一听这个战略就非常清晰。目前龙湖做的养老等等其他业务，都是非常小规模的尝试，不是「主航道业务」，而叫「点心业务」。
龙湖不仅战略清晰，还执行得非常极致。举一个小例子：龙湖在全中国有那么多楼盘，但是几乎不做写字楼。其他房企哪一家没有写字楼？龙湖就是不做，连龙湖北京总部的写字楼都是租来的。
「龙湖模式」和「建业模式」是战略清晰的两个代表。二十年后，在舞台上活力四射的中国房企，不是龙湖模式，就是建业模式。
请注意，我们讲的是模式，不是说二十年后龙湖和建业会非常厉害，而是说这两种模式会非常厉害——也有可能会有万科、恒大、碧桂园、金茂、金地等等。无论它们怎么发展，如果能笑到最后，沿用的不是龙湖模式，就是建业模式。
现在龙湖和建业都不在中国房企的销售额十强里面——本来龙湖是在十强里的，但是他们不肯花钱买榜单，就被排除在外了。
这就是中国未来房企大概的故事。在我们纷繁的时代，聚焦比其他一切更重要，房企如此，我们每个人也是如此。
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