作者：李佳
进入12月，鲁商发展（.SH）过山车式的股价终于有所平息。自10月18日起，鲁商发展股价连续6个交易日涨停，近10个交易日累计涨幅89.61%，从每股4.13元一路到达10月28日达到7.94元/股的高峰，短期内涨幅巨大已经明显偏离上证A股指数走势。就在鲁商发展的股价即将突破8元时，股价又再次遭遇了“过山车”式的直线下滑，三个交易日内跌至5.96元/股，截至12月2日收盘，鲁商发展的股价持续降至5.23元/股。
鲁商发展的股价波动，肇始于一支玻尿酸。
“玻尿酸”搅动
对于此次的连板，市场热议与鲁商发展此前公布的一则收购公告有着重大关联。10月1日，鲁商发展发布公告称，为进一步加快健康产业的发展，公司拟收购山东焦点生物科技股份有限公司部分股权，收购完成后公司将取得焦点生物的控制权。公告显示，焦点生物于年才成立，它的主要业务就是生产和销售透明质酸产品，即玻尿酸，目前产能吨/年。截至年6月底，标的公司总资产万元，负债万元，净资产万元，营业收入万元，净利润万元。
参照玻尿酸龙头企业华熙生物的招股书数据，年度、年度、年度及年1-3月，华熙生物的主营业务毛利率分别为77.22%、75.40%、79.94%和77.51%，盈利能力极高。而相关数据显示，焦点生物为年继华熙生物之后全球第二大透明质酸原料销量企业，这也成为了鲁商发展股价暴涨的主要原因。
然而，面对突然猛增的股价，鲁商发展却接连发布公告意欲撇清其与“玻尿酸”的关系。鲁商发展10月28日发布的风险提示公告表示，“公司拟收购山东焦点生物科技股份有限公司的部分股权，收购事项推进过程中，与交易对手方在交易价格、收购比例等相关方面存在较大分歧，交易继续推进存在重大不确定性，交易存在较大终止风险”。同时，“收购标的公司规模较小，所处行业存在较强的规模效应和替代性产品，市场竞争激烈，而标的企业净资产仅为1.06亿元，整体规模较小，下游客户对标的公司产品的需求量空间有限，因此后续的业务拓展和规模扩张压力较大，市场份额可能进一步下降。”
进军大健康产业
在股价大幅波动之时，鲁商发展仍在不断强调房地产业务的地位，其先后在10月23日和28日，两次风险提示中均有强调“公司目前的主营业务仍为房地产”。
公开资料显示，鲁商发展更名前为“鲁商置业”，于年借壳“ST万杰”上市，此前是一家名副其实的房地产公司。其大股东为山东省商业集团有限公司，实际控制人是山东国资委，受制于大股东的战略发展，鲁商发展长期局限于山东本土。
年12月底，鲁商发展将其持有的泰安、东营与东营三地的地产开发子公司合计作价8.06亿元转让给控股股东山东省商业集团有限公司，同时受让了山东省商业集团有限公司持有的福瑞达医药%股权。自此，鲁商发展进入了大健康产业，并于今年6月初，名称由“鲁商置业股份有限公司”变更为“鲁商健康产业发展股份有限公司”，证券简称也由“鲁商置业”变更为“鲁商发展”。
目前，鲁商发展的房地产销售业务规模仍处于百亿量级，年鲁商发展全年共实现合同销售额.09亿元，销售面积.15万平方米。年半年报显示，截至今年上半年，鲁商发展共实现合同销售额69.58亿元，同比增加33.37%，销售面积68.75万平方米，同比增加25.39%。
今年前三季度，鲁商发展共实现营业收入70.08亿元，同比增长28.45%，净利润1.85亿元，同比增长47.53%。但公司直言，由于济宁、青岛、临沂、泰安、哈尔滨等项目本期交付，相比去年同期结算增加影响所致，后续业绩的持续增长存在较大不确定性。
从半年报数据来看，今年上半年鲁商发展房地产销售业务贡献的营业收入为33.11亿元，虽然上半年化妆品业务取得67.05%的较大增幅，但由于其基数较小，贡献收入仅占营收总额的3.78%。早在今年10月22日，鲁商发展发布的风险提示公告也指出，“公司医药、化妆品等非地产类业务年上半年实现营业收入4.98亿元，占公司营业收入的12.40%，实现归属于母公司所有者的净利润0.29亿元，占公司净利润的28.72%，对公司的营业收入和净利润贡献相对较小，不会对公司近期经营业绩产生较大影响”。
房地产业务收成不佳
虽然房地产业务收入占总营收的比例最高，但毛利率却远低于其他业务，且在行业内也处于较低水平。今年上半年，鲁商发展房地产开发业务的毛利率仅为13.65%，远低于酒店、药品、化妆品及保健品等业务的毛利率。同时，鲁商发展房地产业务毛利率受销售地区影响较大。半年报显示，今年上半年，鲁商发展的省外销售收入已经超过了省内销售收入。上半年鲁商发展山东省内销售收入为15.92亿元，同比减少15.36%；省外销售收入为17.19亿元，同比增加.48%。其中，山东省内房地产销售的毛利率为19.53%，同比增加0.26个百分点，而省外仅为8.2%，同比减少1.18个百分点。
关于山东省内房地产业务毛利率较低问题，鲁商发展曾经遭到上交所的问询。问询函指出，鲁商发展年营业成本为64.7亿元，房地产业务毛利率为14.03%，其中山东省外毛利率仅5.6%，处于同行业较低水平。鲁商发展的回应为：所开发项目主要集中于三四线城市，产品也以刚需住宅为主，所以造成毛利率偏低。如今省内收入下降，意味着省内相对高毛利项目的销售下滑，未来公司的综合毛利或将进一步萎缩。
值得注意的是，从年借壳上市到年的十年间，鲁商发展的营业收入从25亿增长为88亿，增长了约3.5倍，但净利润却从4.4亿元下降到年的2.35亿，十年间并无明显起色，净利率也持续处于下降状态。此外，鲁商发展以母公司未分配利润为负数为由，上市十年仅在年实施过一次金额为0.5亿元的现金分红。
盈利不佳的鲁商发展，却背负着比大多数同行高的负债。其负债过高，一方面是由于上市之初，重组中资产负债较高，导致了鲁商发展先天负债率较高。另一方面，受制于股东战略发展，鲁商发展的项目多位于山东省内。而早期的三四线城市房地产市场多以去化为主，并不追求周转率。鲁商发展薄弱的资本实力，不足以支撑公司的周转，因此鲁商发展只能凭借频繁地借款来进行买地与开发。债务增加的同时，鲁商发展融资所支付的利息也随之增加，净利润被再次压缩，循环往复，鲁商发展的债务负担越来越重。
截至今年第三季度，鲁商发展的负债总额为.29亿元，其中有息负债为.96亿元。调整后的资产负债率为91.1%，较年初略降约0.4个百分点；净负债率为.24%，较年初增加约36个百分点，两项指标均处于行业高位。
房地产业务不顺利，资金同样陷入困境。近五年来看，鲁商发展调整后的现金比率基本在0.10上下浮动，年的最高值也不过0.17，远低于行业均值。三季报显示，因公司本期获取土地集中支付款项影响所致，鲁商发展经营现金流同比下跌.39%至-65.97亿元，调整后的现金比率再降至0.05，这对于负债高企的鲁商发展来说无异于雪上加霜。
鲁商发展调整后的速动比率在近五年来也处于低位，年至年鲁商发展调整后的速动比率分别为0.25、0.3、0.45、0.43及0.43。年第三季度鲁商发展调整后的速动比率降至0.34，同比下降22.7%，短期偿债能力持续弱化。
此外，鲁商发展反映长期偿债能力的指标“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”也在不断下降。截至年第三季度鲁商发展“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”指标为0.6，略有上升，综合来看整体偿债能力并不乐观。另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，鲁商发展也未上榜。
房地产虽为主业，但整体收成不佳，鲁商发展不得不谋求其他发展路径。从房地产到大健康，这支“玻尿酸”能否提升鲁商发展的业绩，仍需拭目以待。
